【投融資研究與實務】我國商辦類地產市場现状分析與建议
中國宏觀經濟钻研院投資钻研所导读
在當前阶段必要多方發力，落實消费類根本举措措施REITs试點和都會更新政策，買通資產端和資金端盘活存量資產，并紧抓消费稳步复兴契機，减税降费、扩展財務付出，助力商辦類市場供需双侧苏醒
●天下商辦市場近况：供需萎缩，供大于求
●缘由阐發
●政策建议
商辦類地產市場是房地產市場的晴雨表。截止到2022年末，以新動工面积计较，天下贸易業務用房存量达33.22亿平方米，1999～2022年年均复合增速约為24.4%；辦公楼存量达9.50亿平方米，1999～2022年年均复合增速约為23.9%。2014年後商辦用房動工量总體显现下行趋向，预示着我國房地產市場進入存量期間。
在房地產行業总滿點吐息,體快速下滑趋向下，對資金和資產供需均极其敏感的贸易地產和辦公楼市場下滑加倍较着。本年以来，我國贸易地產和辦公楼市場继续显现供需双侧两重紧缩状态，此中部門一線都會供给和成交降低幅度较大。在部門重點都會調研中發明，各都會商辦類地產廣泛存在供需双降、供應多余、空置率高、房錢降低等多項市場指標下滑态势，预示房地產市場上不管是企業端仍是需求端均预期灰心，堪称“春江水‘寒’鸭先知”。其重要缘由是經濟布局調解幅度大，疫情打击後总體需求不足，表里資投資均降低敏捷，消费規复迟钝等。是以，在當前阶段必要多方發力，落實消费類根本举措措施REITs试點和都會更新政策，買通資產端和資金端盘活存量資產，并紧抓消费稳步复兴契機，减税降费、扩展財務付出，助力商辦類市場供需双侧苏醒。
天下商辦市場近况：供需萎缩，供大于求
（一）商辦市場供需双降
一是从供應端来看，贸易地產和辦公楼開辟投資额和新動工面积持续降低趋向。按照國度统计局数据，2023上半年天下贸易業務用房開辟投資额同比降低17.4%，高于天下商品房開辟投資额同比降幅（-7.9%），辦公楼開辟投資额同比降低7.6%，辦公楼開辟投資降幅较1-5月份继续扩展。贸易業務用房新動工面积同比降低24.6%，高于天下商品房新動工面积降低幅度（-24.3%）；辦公楼同比降低20.2%，较1-5月份继续扩展。二是从需求端来看，贸易地產和辦公楼贩卖降低幅度依然较大。按照國度统计局数据，贸易業務用房贩卖面积同比降低20.5%，辦公楼贩卖面积同比降低18.8%，均遠高于天下商品房贩卖面积降低幅度（-5.3%），此中辦公楼贩卖面积降幅较1～5月份又有所扩展。三是商辦市場供给和成交量在商品房市場中份额降低。截止到2023年6月，贸易業務用房和辦公楼開辟投資额占天下商品房開辟投資额比例降低至11.2%，低于客岁同期程度（11.9%），遠低于近25年均值（16.9%）。新動工面积占比降低至7.2%，低于客岁同期程度（8.5%），低于近25年均值（8.4%）。从贩卖来看，業務用房和辦公楼贩卖面积占天下商品房贩卖面积比例為9.5%，略高于客岁同期程度（9.4%），可是遠低于近25年均值（13.5%）。
（二）供應多余，空置率高
贸易地產和辦公楼市場均显现分歧水平的供應多余。一是待售面积增加速率较快。按照國度统计局数据，贸易業護膝品牌推薦,務用房待售面积同比增加22.5%，辦公楼待售面积同比增加13.20%，到2023年6月，商辦待售面积占比到达汗青高位29.2%，高于有统计数据以来均值（28.4%）。二是空置率高，出租難。按照中指钻研院数据测算，2023年2季度，北京、上海、廣州和深圳商辦租赁市場空置率别離為14.5%，13.2%，11.7%和24.1%，别離较疫情前的2019年同期超過跨過4.32，1.09，7.88和2.82個百分點。按照實地調研可知，一線都會商辦類地產廣泛碰到招租難問題，二三四線都會招租難度更大。陪伴宏觀經濟降速和規复迟钝，商辦租赁市場空置率或继续保持高位。
（三）房錢降幅大，焦點都會甲级写字楼出租回报率降低较着
自2022年2季度起頭，商辦類租赁市場房錢向下承压较大，四個一線都會均呈现分歧水平的下跌。按照中指钻研院数据，截止到2023年6月，北京、上海、廣州和深圳商辦類房錢别離较疫情前的2019年降低了19.9%，竹東通馬桶,14.3%，15.4%和25.5%。按照實地調研可知，在商辦類地產需求紧张萎缩布景下，呈现部門物業持有方依然對峙不降租征象，造成市場多空两邊僵持，市場買卖障碍。按照中指钻研院数据估算，截止到2023年2季度，北京、上海、廣州和深圳甲级写字楼出租回报率别離為8.4%，7.5%，5.3%和3.8%，此中，北京和深圳甲级写字楼出租回报率降低较大，较疫情前的2019年3季度别離降低了1.31和0.53個百分點。上海和廣州该值别離上涨了0.79和0.12個百分點。现阶段，一線都會甲级写字樹林當舖，楼出租回报率总體在5%-9%區間，連系各種資金融資本錢，尚能知足投資收益请求。可是，从二三線都會的市場查询拜访环境来看，绝大大都都會甲级写字楼出租回报率较低，財政上“算账”難度大。連系陪伴宏觀經濟换挡降速和部門行業出清的总體趋向，存在商辦需求敏捷萎缩，市場活動性紧张不足的問題，将来或呈现“既没法出售資產，也没法出租”的活動性圈套征象。
缘由阐發
（一）經濟布局調解過快，致使中小企業租赁需求削弱
从商辦地產租户布局来看，近1年来變革较大。一因此制造業和科學钻研和技能辦事業為代表的范围以上企業和機构租户占比力客岁同期均有较大幅度晋升，别離上升到34.3%和31.5%。二因此餐饮業、教诲培训和互联網為代表的中小企業租户占比有显著降低。截止到2023年6月占比别離為0.35%，0.08%和7.05%，较2022年同期别離降低了35.2%，61.9%和33.9%，降低幅度位列各行業前列。中小企業是容纳就業的首要市場主體，也是晋升消费的首要權重。可是，陪伴經濟布局調解和疫情打击，餐饮業、教诲培训和互联網行業蒙受较大打击，需求降低敏捷，引致商辦租赁需求降低幅度较大。以上影响機制持续晦气于刺激和扩展消费，或致使商辦地GS娛樂城，產市場供應和需求双侧進一步紧缩。三是从全部行業布局来看，上一轮行業扩大期，開辟商拿地和投資强度总體激進，在重要都會的贸易和栖身用地土拍進程中，常常在触發地皮最高限價後，進入到“竞矜持比例”环节，竞得的地块具备至關高比例的地類属于商辦用地，且不容许贩卖讓渡，只能開辟商本身持有運营，倒逼開辟商转型。因為開辟商對将来市場预期极其樂觀，且融資杠杆羁系情况宽松，大量開辟商會選擇较為激進的投資计谋扩展企業土储范围。可是，當市場行情转冷，房地產行業债務危害加重，再加之绝大部門開辟商未能實现“開辟-贩卖”到“持有-谋劃”的模式转型，前期较高的“矜持”地块和物業将呈现多余，乃至烂尾状态。
（二）表里資商辦投資降低敏捷，且有持续态势
一是在贸易地產和辦公楼大宗商品買卖中，表里資均有较大降幅，此中外資降低幅度显著。按照中指钻研院数据，截至到2022年末，贸易地產和辦公楼和大宗商品買卖市場中，内資成交宗数和成交总價降低幅度别離為3.3%和8.4%，外資成交宗数和成交总價降低幅度别離為76.7%和94.1%。二是表里資的贸易地產和辦公楼购買需求继续疲弱。2023年上半年，内資和外資介入的大宗商品買卖仅為67宗和3宗，有继续下行态势。贸易地產和辦公楼大宗商品買卖市場不但是全部房地產市場的晴雨表，也是宏觀經濟勾當的晴雨表，上述市場的大幅降低和延续下行态势预示國表里大資金投資機谈判投資者對我國經濟将来预期较差。
（三）辦事業經濟整體持续規复态势，但規复放缓
截止到本年7月，辦事業經濟整體持续規复态势，辦事業商務勾當指数為51.5%白內障眼藥水,，但增速持续4個月降低。分行業看，暑期消费動员下，住民休闲消费和遊览出行有所增长，留宿、餐饮等行業商務勾當指数均位于55.0%以上较高景气區間，市場活泼度较着晋升；别的，联網软件及信息技能辦事等行業商務勾當指数位于60.0%以上高位景气區間，但本錢市場辦事、房地產等行業商務勾當指数低于临界點。
政策建议
（一）扩展消费根本举措措施范畴公募REITs试點的資產類型，借助都會更新政策盘活存量資產
一是加快落實REITs的审批简化等方面配套政策，渐渐放创辦公楼、旅店等不動財產态類型，進一步扩展公募REITs的投資品類。二是鞭策專門REITs立法。應重要包含：确立REITs 的法令职位地方，设立符合的组织情势便于其相干营業的操作施行；明白税收優化辦法，對反复征收地皮增值税、印花税、所得税税率较高档税制停滞予以專門设定等。三是充實操纵各地都會更新举措契機，在轨制和政策框架范畴内，鼓動勉励多元市場主體充實應用都會更新和城中村革新范畴地皮、金融、財税等特别政策，深刻發掘存量資產将来投拓和消费潜能，创设新的、多元化的消费場景，鞭策房地產開辟企業从“開辟商”向“運营商”的變化，在資產端，借助都會更新政策从存量腾挪出增量，在資金端，借助消费根本举措措施REITs買通投融資資金流闭环，資產與資金相連系的資產盘生路径。
（二）紧抓消费市場稳步規复契機，依靠分歧消费場景踊跃拓展商辦業态新空間
消费已不限于纯真的商品畅通，而是經由過程强化消费進级促成財產的晋升，在傳统的消费范畴中實现新冲破，在打造都會消费载體中构成新供應，在晋升消费软情况中营建新空气。贸易地產和辦公楼是消费規复的首要载體。是以，理當紧抓消费苏醒的趋向，按照市場需求创设分歧消费場景，知足人民大众日趋增加的物資和精力需求。详细来讲，一是鼓動勉励市場主體采纳向下調租、房錢優惠乃至免租等辦法，踊跃招商，激活消费市場供應侧，增长市場租赁需求；二是對中小微企業等特别租户群體，在税费减免、招聘职员社保等方面予以踊跃的財務政策支撑，低落企業運营本錢；三是因城施策，發放消费券，激活消费需求，為商辦市場規复供给坚實支持。
编纂 | 青 禾
校订 | 闫建军
设计 | 大 米
本文刊于《中國投資》2023年10月号
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